背景：大兴采育新盘阳光波尔多 (论坛 户型)7月5日正式对外开放，很多购房者通宵排队，围拥在售楼处外临时搭建的帐篷区内，当天的小雨丝毫没有冲淡他们购房的热情。据成交数据显示，阳光波尔多小镇当天成交125套。阳光波尔多之所以逆市热销，探其原因，成本价入市与楼盘品质是两大卖点。为此，新浪房产9日邀请到了阳光波尔多总经理陆舜尧做客新浪，来全面解析阳光波尔多。以下为访谈实录：
主持人刘相龙：大家好！非常高兴今天我们邀请到北京合天和信房地产开发有限公司总经理陆舜尧先生做客新浪嘉宾聊天室。
陆舜尧：各位网友大家好，今天很高兴做客新浪网直播室，跟网友聊聊楼盘的相关情况。
主持人：我们知道7月5日阳光波尔多正式对外开放，当天我去了现场，看到当天下了蒙蒙小雨，但是很多人都围在售楼处边上等待着排号。据说当天成交量还不错的，您谈一下。
陆舜尧：当天天气也帮忙的，下点小雨，感觉比较好，体现了波尔多的特点。那天很多人对我们项目很认可，我在这里表示感谢。我相信很多是我们的网友参加了我们的购房活动，那天成交的应该是102套。
主持人：目前北京楼市还不是很乐观的，阳光波尔多当天能够成交102套，无论在品质还是在环境方面，肯定有自己内在的原因，能简单给网友介绍一下吗？
陆舜尧：我想我们这次小小热销反映了两个情况，一个是这个市场虽然最近比较低迷，但是需求还是存在的，而且这个需求只是我们没有发掘，或者没有让它得到合理释放，有可能房价太高了。很多潜在购房者是非常踊跃的，在我们售楼处得到了体现。
第二是从产品面来说，什么样的产品才能让客户去接受这也是很重要的，前一段时间为什么低迷，可能跟前一段时间的需求有脱节，我们找到了市场的需求，做到了高性价比、高附加值。这两句话永远可以是我们购房者关注的。
这也印证了我们对市场前期的判断，对产品的把握，我们也是这样做，事实证明这样做是对的。这个热销也不是很高深的原因，就是很纯朴，现在很多购房者很理性了。
留给业主更多升值空间
主持人：曾经您提出过虽然我们的价格不是很高，是要把升值的空间留给我们的消费者，这种理念是出于什么样的条件之下提出来的？
陆舜尧：这几年和信地产发展很快，但是在北京市场上来说还是一个新的名词，开发商的发展实力可以让消费者放心。第二，我们是一百多万的大盘，有一个很好的发展延续，我和消费者有一个共同的愿景，我们在发展，第一批跟我进入阳光波尔多小镇的，是跟着我一起成长的，无论是到第五期第六期，你的生活品质得到提高，你的经济收入方面也得到了回报，这是我们共同的愿望。开发商一定要有经营概念，如果没有经营概念产品做不好，同样的资金没有回报，后续的投资就会出现问题，包括后面我怎么样保证波尔多宣扬的生活方式，休闲、运动、艺术化的生活方式。
主持人：您刚才提到品质对于消费者来说应该是非常关注和关心的，阳光波尔多是怎样在品质上下工夫的？同时怎样让消费者真正地体会到阳光波尔多项目的内在品质。
陆舜尧：这个品质我想从两个方面，第一方面是产品的本身，第二就是产品的思想、产品的文化。第一个方面从规划上里讲，我们这个项目有别于一般的规划，一般的规划都是为了照顾到日照，排排坐，或者要达到均好性进行规划。我们这次是采用小镇的规划，欧洲小镇是怎样发展的？就是选一个城市的小中心建一个标志性建筑物，然后发展它的商业和住宅，这是比较原始、自然的村落感觉。
我们的规划是以教堂式的会所建筑作为中心，分了很多圈，第一圈是小镇中心，公共配套设施，第二圈是我们的商业，第三圈才是我们比较安静的住宅。这个规划比较明显，它的特点就是开发商付出了很多代价，这么大体量的公共配套和商业，有的是没有回报的，有的有回报是在5年以后，我们近郊项目要做很大的商业有点难度。这次规划有3.5万的商业配套，其中有一大半不以盈利为目的，这个对于小区将来生活、附加值，你买了一百平米，其实你得到了一百二十平米，这20平米虽然不在你家，但是是你享受到的。还有一些就是健身的会所，不以盈利为目的，这个规划我们开发商做了很大的投入。
主持人：在牺牲自己的资金、土地的同时，让自己的业主享受到了高附加值的产品。
陆舜尧：其实是牺牲了我的投资变现能力，很多开发商都是信加快投资变现能力，目前项目全部是我们公司自主投入，投入比较大，但是产出会比较小。
增加成本提升产品品质
陆舜尧：这个也是前一段选择大公司的房子的原因，就是抵抗市场的风险，如果买小公司的住宅，可能会烂尾，在这个市场中都是有可能的。从我建筑本身来说，我们的结构全部是减力墙结构，大部都是钢筋混凝土浇铸的，6个面是钢筋混凝土筑成的，受到汶川地震的影响，我们选择了这一种，特别是在钢材和混凝土涨价的情况下，这个成本非常大。这个决策目前来看是非常有意义的，通过汶川地震，大家对于居所抗震安全性提高了很多，国家也提高了很多标准。用施工单位的一句话就是说这个结构太好了，他们也想买，他们觉得结实的房子肯定要买。这是平时百姓购房不大关心的问题，看到这次汶川地震，人家的楼没倒，你的楼倒了，什么样的心情？结构是非常重要的。
从外立面来看，我们采用的是面砖，帖砖和涂料相结合。在节能方面我们也做得比较标准，门窗、外墙保温包括屋顶，特别提到这次的坡屋顶，首先是美观，第二它的隔热、保温功能非常好，这些都是增加投资，相当于你戴帽子，这个帽子是有代价的，从欧洲的山上俯瞰小镇肯定是一片红色的，非常漂亮。
我们公共部位的装修标准都会非常高，不会按照5千块的售价降配置，我们肯定会超值。从绿化来看，法国大家都知道是文化艺术非常发达的国家，我们在景观当中融入了当地知名的一些雕塑。从小区回家或者出行都可以感受到艺术的气息。这是看得见摸得着的，每个小区进入业主都会看到。
说到附加值，我们围绕着波尔多的生活方式来营造，我们每个业主都有葡萄，这个葡萄你可以酿酒，第二可以培养生活的情趣，你可以带着孩子浇水施肥，进行田园式生活的体验。另外我们做了一个葡萄酒庄，很多业主都参观过，非常到位，上面有酒窖，还有咖啡厅、西餐厅，还有中庭。
主持人：业主在酒庄里有使用权吗？
陆舜尧：酒窖我们是每个业主都有一块小的领地，都可以藏酒，这是每个业主都有的。这次我们的业主都领到了金卡就是储酒卡，我们将来会有人来维护，你可以把酒藏在这里，恒温恒湿的酒窖标准。另外我们上面有餐饮、酒吧、咖啡厅、聚会场所，这边会作为将来社区的配套设施，这是专业化的会所，一般小区会所无非是健身、小餐饮，都是常规的。据我们了解小区内配备酒庄的是不多的，这非常有现实意义，而且它的生活品质非常高，非常有标志性，很多人可以享受高尔夫，但是要享受酒庄，北京没有几个酒庄，我知道北京有密云的艾菲堡酒庄，但是一期酒是18万，这就是要成为他的会员，一般老百姓很难进入。我们这边是社区里就可以得到的。
还有就是我们的高尔夫练习场，它有一个特点，就是全方位地练习，很多练习场就是开球、发球、挥杆，我们这边是9个洞的果岭练习场，我其实是一个社区公园，公园里镶嵌了9个洞的果岭，是非常完整的。我们把高尔夫的运动拆成了两半来完成。挥杆可以在挥杆区，发球可以在我们的发球区。如果你去高规格的高尔夫球场，可能不大会打，你到我这边两个洞都分开了，上手比较容易。这就是练习享受的过程。
我们这次把这些东西归拢了以后，我们是要打造未来的贵族，你在我们这边住，你想从葡萄开始到葡萄酒，有很多酒文化，生活品味得到了提升。还有就是高尔夫实际的技能得到了提升，接下来就是我们的文化艺术板块，这是在3.5万的商业理念，我们会做现代艺术馆，邀请专业公司做展览，做成小型展馆。还有书画一条街工作室，还有音乐一条街，进行音乐培训。这些都和老百姓的生活紧紧相连，你有孩子，孩子可以去学学书画、音乐，我们现在组织画家在我们这边组成工作室。
这些所有的东西都要落地，葡萄落地、酒庄落地、高尔夫落地、艺术设施落地，老百姓就放心了。所以我下一步的工作就是把我们一部分使显得做规划，还有一部分在建设当中，我们要以最快的速度把附加值完成。有的东西可以比我们的建筑做得更早、更快。
主持人：您刚才提到整个阳光波尔多是一百万平方米，这个规模是非常大的，您预期需要几年时间完整地把它打造完？
陆舜尧：我们预计5年时间，这个项目会分5-6期。这只是一个总体规划，因为还有相关政府的一些手续要办，这边只是一些预期规划，不管这个项目怎么样，住宅总体规划体量肯定要实现的。
阳光波尔多提倡未来生活方式
主持人：前两天您也提到了这样一个理念，前行10公里，50万元可以享受一套住房和一套经济型轿车，您是怎么考虑的？
陆舜尧：交通方面，我们怎么解决，其中有一点我们提出了现代理念，你买我们的住宅，我们临近马驹桥板块，应该有20-30万差价，我说前行10公里，你可以省下20-30万，这样去解决交通问题非常轻松，你买一个车就过去了，而且买车的意义不只是在于你解决了上下班的交通问题，你还扩大了你的社交圈，你通行的能力扩大了，你的范围广了。朋友聚会可能你没有车就不参加，有车了就可以参加，有车的人觉得它是代步工具，不仅仅是代步工具，会享受到意想不到的一些生活。老百姓可能把住宅看得很重，其他方面就忽略了。在市区要买一百万左右的住宅，5环以内很难实现，面积50-60平米，你感觉很好，虽然住在市中心，但是压力很大。一个是首付的压力，还有就是贷款还款压力，这个制约了你的生活品质。
不要把鸡蛋放在一个篮子里，不要把所有的生活都放在住宅里，你的生活可以很丰富，可以安排在其他的部分。根据你的能力，比如我有50万的能力，你拿出20万去首付买一套房，这30万其中有10万可以买部车，10万元可以作为家庭的保障，另外10万元做享受生活的一些费用。这样你虽然住在近郊一点，有可能需要一段高速公路的距离，表面的交通成本可能会高，但是其实你抛掉了市中心的堵车、等待时间，油耗是差不多的。这个很多年轻人会接受，现在很多亦庄年轻的白领，很接受这种生活方式。上海和北方不一样，上海是先买房后买车，北方很多是先买车后买房。这种生活在北京我觉得是能够实现的，不是说不能够实现的，应该没有很大的问题。我希望这个生活方式能够得到网友的支持。
主持人：这种生活方式，目前大多数的年轻人25-35岁有实力的年轻人还是喜欢这种生活方式，有房有车，虽然每个月有月供，但是不希望这个月供给我非常大的压力，但是我还需要有一定的承受能力，拥有这种生活。
陆舜尧：刚才我说到生活很多的场景，葡萄酒、高尔夫球场、文化艺术馆都有小镇的生活感觉，中国人觉得我要买房，要留下资产，这个资产一定是市中心的，是稀缺资源。但是忽略了我这个住宅首先是居住，满足你最基本的生活，然后你再考虑投资、保值、增值。而且我们保值增值的概念，一个是通过北京移民城市不断地发展，本身有一个提升的过程，另外开发商要在这边做5、6年，我在这边所投入的每一分钱，都是提高这个小区的性价比，都是提高你们的财富，要越早买越好，很多温州的朋友都参与了我们的大盘，我说为什么你们都买大盘，大盘永远有人为我们吆喝、投入，我们不愁这个房子以后会怎样发展。而且大盘开发商都会比这个盘做得越来越好，这样无形中带动你第一期的升值空间，第一期现在我们是5千左右，第二期就是6千，到最后一段时间说不定到8千，这个空间就比较可观了。如果你以后参与可能体现不多，最早投资的话，你会看到回报率会非常高。
主持人：阳光波尔多在采育开发区也是最大的盘之一了，大盘所给区域带来的价值是相符相成的，大盘的开发推动了整个区域价值的提升，您是怎么看住宅与区域的关系？
陆舜尧：采育是一个新型的市级开发区，这个开发区将来会有大型的企业入住，目前可以确定下来的是北汽控股，在那边要做一个比较大规模的汽车零配件生产基地，还有就是煤科院，要搞一个高科技的煤区，前两天煤科院的老总也到我们这边去看，他们觉得非常好，他们也是当地入住的企业。
主持人：从另外一个层面来讲，为这些企业解决了居住的后顾之忧。
陆舜尧：一个是开发区对我们的提升，这个开发区会为我们将来带来很多的人气，我们的餐饮、商业如果永远是冷清的，对于业主来说没有太多附加值，如果有这些人气，我们的商业会运作得很好，而且有生活气息。
第二，我们对这个区域的发展提升最重要的就是改变了当地的投资环境，煤科院老总说我们现在进来了很多高科技的高管、工作人员都是高级白领，对于住宅的需求要求就高了，不是普通的住宅就可以满足，文化方面的东西要多一些。所以把采育这个开发区完善了，采育开发区原来有一些企业，但是住房还是比较低端的。我们这一次一去马上就提升了住宅的品质，招商引资也得到了很大的提升。
另外，采育的自然环境非常好，再加上人文环境，我们将来打造的是异域、法国的国际化社区，具备了非常好的气质。
主持人：在城区我们有接待中心吗？
陆舜尧：有，我们在东三环双井桥附近的富顿中心，7层712有接待，我们也有班车，如果有网友想去体验，到富顿中心坐班车，非常方便，半小时就到。
主持人：现在到我们的项目现场的话，交通方面的路线您给大家介绍一下。
陆舜尧：刚才我也谈到了要创造消费理念。首先我们配合当地领导力量，引导、配合公共交通，现场我们有926路，光有这个926不够，我们想开通快速公共交通，直接走高速到城区。第二，我们开发商会为所有的业主提供方便，我们有一个理念，就是增加我的难度、困难，给业主方便，我们是不断地在做，做班车做好的话很难，如果做班车投入很大，非常难，但是我们这个项目班车是肯定要做，就根据我们当时入住的情况，我们会提出合理的班车安排。第三就是要创造消费理念，你买近郊的房子解决了交通问题，不是解决上下班的问题，所有交通问题都解决了，这也是一种比较好的方式，特别是对亦庄的年轻人来说确实很方便，如果在马驹桥买到一百万的房子，和我们这边没有太大的区别，你走到六环，已经是一样的概念。反而现在有很多的业主、客户，我想通了，我买房子就买清静的，不要太喧哗。
主持人：因为时间关系，我们本次聊天就到此结束了。希望广大的网民可以去现场售楼处看一下，如果说去现场不方便，也可以通过新浪网上售楼处去了解阳光波尔多项目的具体情况，感谢陆总做客新浪，谢谢各位网友。
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